UVAs versus salarios: ¿quién ganará la carrera?

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) amplió, en marzo de 2016, la oferta de créditos hipotecarios incorporando como modalidad la tasa de interés variable. Estos créditos están denominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
Recordemos que el valor de una UVA equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y Litoral, ponderados por su población. Esta unidad de medida se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Desde su lanzamiento, se han otorgado aproximadamente $35.700 millones de créditos hipotecarios en UVA. En términos nominales, estos créditos han acumulado un aumento de 77,4% en los últimos doce meses y según el BCRA ya representan el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas. Esta modalidad se ha extendido también a los préstamos con garantía prendaria y personales (hasta fines de octubre se habían otorgado $16.000 millones de créditos personales y prendarios en UVA) e incluso han aparecido algunas líneas de financiamiento para las pequeñas y medianas empresas.
A diferencia de los créditos hipotecarios a tasa fija, los cuales exigen ingresos salariales elevados a las familias que quieren acceder al crédito y cuotas muy altas por el efecto de la inflación, los créditos hipotecarios a tasa variable han permitido reducir hasta un 60% los ingresos exigibles y la cuota inicial, ampliando el universo de familias que pueden acceder a un crédito hipotecario.
Sin embargo, el hecho de que cuotas y capital estén atados a la inflación -y aunque una cláusula proteja al tomador del crédito en caso de aceleración de la misma obligando a los bancos a prolongar el plazo-, puede ocasionar algunos sobresaltos. Sobre todo, en un contexto en el cual está costando bajar la inflación y el proceso de desinflación está requiriendo más tiempo del estipulado y más aun, si lo salarios no acompañan la evolución del IPC.
En este sentido, si uno observa la evolución del valor de la UVA desde su lanzamiento en marzo de 2016 hasta el 30 de noviembre, el mismo pasó de $14,05 a $20,86. Es decir, sufrió un incremento de 48% ($6,81). Si vemos lo ocurrido en 2016, el valor de la UVA acumuló (desde mayo, primer dato oficial de IPC, hasta diciembre) una suba de 20,2%; mientras que la variación acumulada del IPC para ese período fue de 17%. Es decir, en el año de su creación, el valor de la UVA superó a la inflación. Si tomamos los primeros nueve meses de 2017, el valor de la UVA acumuló una suba de 17%; mientras que la variación acumulada del IPC fue de 17,5%, producto de una moderación de la tasa de inflación.
¿Cómo han evolucionado los salarios?
Según el índice de salarios total registrado, publicado por el INDEC, los mismos mostraron un crecimiento de 20,5% entre mayo y diciembre de 2016, aumentando 20% el del sector privado registrado y 21,3% el del sector público. Es decir, los salarios promedio del sector registrado apenas lograron superar la evolución del 20,2% del valor de la UVA (el del sector público lo superó por 1 punto y el del sector privado estuvo algo por debajo). Entre mayo y diciembre de 2016, la inflación promedio mensual se ubicó en 2%.
Si tomamos el acumulado de enero a setiembre de este año, el índice de salarios total registrado mostró un crecimiento de 21,9%, incrementándose 22,5% el del sector privado registrado y 21% el del sector público. Asimismo, los salarios del sector privado no registrado acumularon una suba de 23,7% en estos nueve meses de 2017. Es decir, que en lo que va de este año, los salarios promedio tanto del sector registrado como los del informal han superado el aumento del valor de las UVA (17%) entre 4 y 6,7 puntos porcentuales. La inflación promedio mensual entre enero y setiembre de 2017 se ubicó en 1,8%.
El marcado incremento de los créditos hipotecarios otorgados bajo esta modalidad en los últimos meses se debe a que la misma permitió eliminar la principal barrera de acceso al financiamiento para la compra de vivienda: ingresos familiares elevados y cuotas altas. Sin embargo, el éxito de este sistema sólo será posible en un contexto de descenso sostenido de la inflación.

Publicada en El Cronista

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