Créditos hipotecarios UVA: entre la estabilidad del dólar y el control de la inflación

En los últimos dos años hubo una reactivación de los créditos hipotecarios en nuestro país. En términos del Producto Bruto Interno (PBI), los préstamos para vivienda pasaron de 0,77% en 2016 a 1,3% en 2017 y desde el Gobierno apuestan a que en 2018 representen 2% del PBI. Sin embargo, Argentina aún se encuentra lejos de países como Chile, donde los préstamos para vivienda representan 23,8% de su PBI; e incluso lejos de México y Brasil, donde estos préstamos representan, respectivamente, 10% y 8,5%.

Esta reactivación se produjo a partir del lanzamiento de los créditos hipotecarios bajo la modalidad de tasa de interés variable -denominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Recordemos que el valor de una UVA equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo y se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor (IPC).

Una característica de los créditos hipotecarios UVA es que el capital residual se va actualizando con el IPC, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante; es decir, en UVA.

El éxito de este sistema sólo es posible en un contexto de descenso sostenido de la inflación. Sin embargo, lejos de descender la inflación se ha acelerado en los últimos meses, saltando de 21,5% interanual en junio de 2017 a 29,5% en junio de 2018.

La aceleración de la inflación afecta negativamente a aquellas familias que ya accedieron a un crédito hipotecario UVA, en tanto y en cuanto la evolución de su salario no acompañe el incremento del valor de la UVA. Según datos del INDEC, los incrementos salariales promedio acompañaron la evolución del valor de la UVA en 2016 y lo superaron en 2017. Sin embargo, en el acumulado de enero a mayo de 2018 los incrementos salariales promedio no están acompañando la evolución de esta unidad de medida.

A esto se le suma el salto del tipo de cambio, 37% desde abril y 50% en la primera mitad de 2018. Esto perjudicó a aquellas familias que tenían pre-aprobado o aprobado un crédito hipotecario porque esta suba del dólar afectó el valor de las propiedades y estas familias vieron como la propiedad se les escapaba de las manos.

En ambos casos existen cláusulas de protección: extender el plazo de devolución del crédito, elevar la relación cuota-ingresos, y aumentar el monto del crédito a otorgar, entre otras. Sin embargo, y a diferencia de lo sucedido en años anteriores, la aceleración de la inflación y la inestabilidad cambiaria de los últimos meses impactaron en la demanda de créditos hipotecarios y se produjo una desaceleración en la tasa de crecimiento desestacionalizada. Según el último informe monetario mensual del Banco Central (BCRA), los créditos hipotecarios en UVA crecieron, en términos reales, 7% en abril; 5,7% en mayo; y 3,3% en junio.

A pesar de todo, el financiamiento en UVA continúa siendo atractivo, ya que el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas está bajo esta modalidad, según el informe del BCRA.

Los dos motivos más importantes que hacen que esta opción sea superior a la de un crédito a tasa fija son que las cuotas son similares a las de un alquiler y que se requiere menores ingresos familiares para poder acceder al crédito; mientras que su talón de Aquiles son la inestabilidad cambiaria y la inflación. Al 31 de marzo del 2016, el valor inicial de cada UVA era de $14,05 y hoy es de $25,05. Es decir, desde su lanzamiento, el valor de la UVA aumentó 87% ($11).

En estos días el mercado cambiario parece haber alcanzado cierta calma, aunque algunos factores externos podrían volver a generar nuevas turbulencias de aquí a fin de año (por ejemplo la suba de tasas por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos). Con respecto a la inflación, de cumplirse las expectativas, se ubicará al menos 5 puntos porcentuales por encima de la inflación del año pasado. El propio Gobierno reconoce que se ubicará en torno al 30%, mientras que para los analistas rondaría el 32%. Por lo tanto, el desafío para que los créditos hipotecarios vuelvan a crecer con fuerza y lleguen a representar 2% del PBI pasa por mantener la estabilidad cambiaria y controlar la inflación, algo que parece poco probable en lo que queda de 2018.

Publicada en El Cronista