Hipotecarios UVA: entre el dólar y la inflación

El 3 de agosto en una columna titulada “Créditos hipotecarios UVA: entre la estabilidad del dólar y el control de la inflación” destacaba que el éxito de esta modalidad de crédito hipotecario sólo sería posible en un contexto de descenso sostenido de inflación y de estabilidad cambiaria. Recordemos que bajo esta modalidad, el capital residual se va actualizando con el índice de precios al consumidor (IPC), de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante; es decir, en UVA.

Dese entonces, la inflación ha continuado acelerándose y el dólar aumentó en reiteradas oportunidades. La variación del IPC fue de 3,1% en julio; 3,9% en agosto; y 6,5% en setiembre. En términos interanuales, la inflación pasó de 31,2% en julio, a 34,4% en agosto, y a 40,5% en setiembre. Mientras que el tipo de cambio cerró en $28 a finales de julio, subió a $38 hacia fines de agosto y tocó casi los $42 el último día de setiembre.

Esto ha generado algunos inconvenientes no sólo a aquellos que ya habían accedido a un crédito hipotecario -dado que a diferencia de lo ocurrido en 2017, este año los salarios no están acompañando (ni acompañarán) la evolución de los precios-, sino también a aquellos que tienen pre-aprobado o aprobado un crédito hipotecario –puesto que la suba del dólar afectó el valor de las propiedades-.

La aceleración de la inflación y la inestabilidad cambiaria de los últimos meses impactaron en la demanda de créditos hipotecarios y se produjo una desaceleración en su tasa de crecimiento. Según datos del Banco Central (BCRA), los créditos hipotecarios dejaron de crecer en términos reales y ajustados por estacionalidad a partir de julio, luego de 18 meses de crecimiento. En setiembre, el saldo de los créditos hipotecarios cayó 2,3% (aunque el financiamiento en UVA continúo representando el 90% del total de créditos hipotecarios otorgados a personas físicas).

Esto ha llevado al Gobierno a implementar una nueva medida para proteger al tomador del crédito UVA. Una medida que consiste en poner un tope al aumento de la cuota mensual. Concretamente, el valor de la UVA no podrá aumentar más del 10% de los ingresos y la relación cuota-ingreso no podrá superar el 25%. Esta medida se suma a los mecanismos de protección que ya habían sido implementados desde que se ampliara la oferta de créditos hipotecarios incorporando la modalidad UVA. Desde abril de 2016, se flexibilizaron las condiciones, elevando de 25% a 30% la relación cuota-ingresos; se extendió el plazo máximo de pago de 30 a 40 años; se aumentaron automáticamente los montos de los créditos; y se acortaron los plazos de aprobación de los créditos (en el caso del PROCREAR se amplió el valor límite de la propiedad).

Esta nueva medida busca evitar “que las cuotas se disparen y el crédito se vuelva impagable”, aseguró el Presidente. Asimismo, resaltó, que el Gobierno buscará mejorar el sistema de acceso a la vivienda e impulsará una nueva Ley de Alquileres que permita el acceso a garantías bancarias; que sólo se cobre comisiones a los propietarios de los inmuebles; que se extienda el plazo mínimo de alquiler de 2 a 3 años; y que el alquiler se actualice en base a un promedio de salarios e inflación.

Con estas medidas el Gobierno busca no sólo llevar tranquilidad a las familias que tomaron un crédito hipotecario, dar previsibilidad a los inquilinos, y reimpulsar el acceso a la vivienda de la clase media, sino también recomponer, en las puertas de un año electoral, la relación con ese segmento que representa la mayor parte de los votantes de Cambiemos. Sin embargo, habrá que esperar para ver si este Plan Nacional de Vivienda vuelve a dinamizar al sector de la construcción y los créditos hipotecarios recuperan la tendencia creciente que habían mostrado hasta la primera parte del año pero, sobre todo, si le permite a Cambiemos recuperar la confianza de ese segmento del electorado donde, según varias encuestadoras, más retrocedió su imagen.

Publicada en El Cronista